房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題及對(duì)策論文
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)而言，具有復(fù)雜性和高風(fēng)險(xiǎn)性。其開發(fā)周期較長，一般需要兩年以上，有的甚至更長，而且對(duì)于資金的需求量巨大，是其他企業(yè)的幾倍或幾百倍，屬于資金密集型的企業(yè)。加上房地產(chǎn)業(yè)流動(dòng)資金多，需要不斷進(jìn)行投資，以確保資產(chǎn)的保值和增值，投資需要承擔(dān)較高的風(fēng)險(xiǎn)�？梢姡康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)開展財(cái)務(wù)管理工作時(shí)，需要處理的內(nèi)外關(guān)系較為復(fù)雜，不僅需要與企業(yè)各部門進(jìn)行溝通，還需要和債權(quán)人、投資者，以及工商稅務(wù)局等處理好關(guān)系，若處理不當(dāng)，財(cái)務(wù)管理就不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用，甚至給企業(yè)帶來巨大的損失。而科學(xué)合理的財(cái)務(wù)管理可以有效促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，確保企業(yè)的正常運(yùn)行。此外，財(cái)務(wù)管理還可以為房地產(chǎn)企業(yè)管理層決策提供可靠的依據(jù)，根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)等，測(cè)算企業(yè)投資方案的經(jīng)濟(jì)效益，分析出具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性。同時(shí)，還可以根據(jù)財(cái)務(wù)管理分析，找出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的劣勢(shì)和不足，從而可以快速采取相應(yīng)的對(duì)策。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題
1.財(cái)務(wù)管理制度不夠健全房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的健全，是確保其財(cái)務(wù)管理有效性的前提。由于房地產(chǎn)企業(yè)把主要精力放在施工和銷售上，內(nèi)部管理制度不夠健全，尤其是財(cái)務(wù)管理制度，多數(shù)只是生搬照抄，而未能根據(jù)企業(yè)自身實(shí)際情況進(jìn)行制定，可操作性不強(qiáng)。同時(shí)，在制度的制定上不夠細(xì)化，缺乏實(shí)用性。例如在工程材料采購上，沒有一個(gè)詳細(xì)的`計(jì)劃和對(duì)材料的審核過程。還有的企業(yè)在財(cái)權(quán)分配、資金管理、私設(shè)小金庫和資金的賬外循環(huán)等問題上沒有制度上的約束。2.管理者對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視目前，從形式來看，許多房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營計(jì)劃都未能與財(cái)務(wù)管理工作相結(jié)合，對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視。他們對(duì)財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)還停留在記賬、報(bào)賬、現(xiàn)金收支上，缺乏對(duì)財(cái)務(wù)工作的有效監(jiān)督，也未能將財(cái)務(wù)管理運(yùn)用到戰(zhàn)略可行性分析上，如企業(yè)中投資、籌資、經(jīng)營管理等重大決策上來。企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視不夠，就可能會(huì)使其在重大事項(xiàng)的決策上具有盲目性，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受阻，甚至是戰(zhàn)略上的失誤。3.房地產(chǎn)企業(yè)融資困難由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、現(xiàn)金回收周期長等特點(diǎn)，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)運(yùn)營資金短缺的問題，而融資困難也是不爭的事實(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入瓶頸期，競爭壓力也越來越大，庫存也在不斷增多。但銀行對(duì)于民營企業(yè)的扶持力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及國有企業(yè)，設(shè)置的貸款門檻較高，使得多數(shù)房企無法輕易獲得流動(dòng)資金。此外，房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑單一，除了銀行貸款外，很難獲得社會(huì)資本的青睞，使得房企發(fā)展受阻。4.成本管理方面不夠細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理相關(guān)人員的業(yè)務(wù)能力、工作經(jīng)驗(yàn)等相對(duì)不足，對(duì)項(xiàng)目的成本核算、成本控制不夠精細(xì)，他們側(cè)重于對(duì)施工造價(jià)的控制，卻忽視了項(xiàng)目工程投資決策階段對(duì)造價(jià)的嚴(yán)格控制，也忽視了工程設(shè)計(jì)階段對(duì)工程造價(jià)的科學(xué)預(yù)算，未能建立完善的成本管理體系。此外，企業(yè)未能對(duì)施工成本的合理、合法性進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門對(duì)項(xiàng)目的成本控制薄弱�？赡軙�(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，成本不斷增加，或者完工后一些項(xiàng)目的成本仍然在發(fā)生。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策建議
1.建立健全房企的財(cái)務(wù)管理制度目前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理之所以存在諸多問題，一個(gè)很重要的原因就是其缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度。因此，要健全現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理制度，提升對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)章的執(zhí)行力度。這是確保財(cái)務(wù)管理工作順利進(jìn)行的重要保障，也是降低房地產(chǎn)企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)的重要措施。一是要健全企業(yè)投融資的決策體系；二是完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系；三是健全企業(yè)業(yè)績綜合評(píng)價(jià)體系。只有建立健全財(cái)務(wù)管理制度體系，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理的優(yōu)勢(shì)，才能促進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，保證企業(yè)長期財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.提高全員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者及財(cái)務(wù)相關(guān)人員應(yīng)提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)，這決定著企業(yè)財(cái)務(wù)管理的有效性。在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，需要財(cái)務(wù)人員發(fā)揮應(yīng)有的作用，通過對(duì)企業(yè)資本的管控，進(jìn)而有效防范和控制企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)性。首先，必須將財(cái)務(wù)管理放在企業(yè)管理工作的首位，提高財(cái)務(wù)人員在企業(yè)中的地位；其次，對(duì)財(cái)務(wù)管理相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，以提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)知識(shí)、技能等綜合素質(zhì)；最后，在完善內(nèi)部管理制度的同時(shí)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部各部門之間的交流，整體上實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)的提升。3.增強(qiáng)房企信用，拓寬企業(yè)融資渠道對(duì)房企而言，可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿來為企業(yè)創(chuàng)造更多的收益，同時(shí)要避免過高的負(fù)債給企業(yè)帶來的利息負(fù)擔(dān)，使企業(yè)規(guī)避潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極拓寬融資渠道，制定合理的融資計(jì)劃。一方面，要不斷增強(qiáng)其信用度，提高其融資能力。只有在日常經(jīng)營中逐步提升企業(yè)信用度，才能使企業(yè)獲得銀行等金融機(jī)構(gòu)的信賴，從而得到更多的可支配資金。另一方面，要拓寬融資渠道，考慮融資多元化。房企可以借助良好的信用度從擔(dān)保公司、金融租賃公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)獲取短、中期流動(dòng)資金，合理改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。4.細(xì)化管理，實(shí)施全面成本管理全面降低企業(yè)成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)施工項(xiàng)目全過程的成本控制和管理，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭能力。首先，要重視施工項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)工作，這直接影響到工程施工費(fèi)用的多少和建設(shè)周期的長短問題。其次，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理評(píng)估和預(yù)算，做好成本的預(yù)測(cè)，防止出現(xiàn)設(shè)計(jì)成本與現(xiàn)實(shí)成本不符的情況。最后，要控制開發(fā)時(shí)間，把握開發(fā)進(jìn)度。通過嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā)周期，避免由于開發(fā)周期的延長，使得成本隨之增加的情況。最終細(xì)化成本控制，增加財(cái)務(wù)管理的可控性，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的全面成本管理。
參考文獻(xiàn)
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