一、物業(yè)管理的特征
1、社會化:現(xiàn)代化社會大生產(chǎn)的社會專業(yè)分工是物業(yè)管理社會化的必要條件。
2、專業(yè)化
3、市場化,是核心,是物業(yè)管理最主要的特征。(業(yè)主消費服務,企業(yè)經(jīng)營服務)
二、物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)
(一)策劃階段
1、早期介入
2、制訂物業(yè)管理方案
3、制訂臨時管理規(guī)約及有關制度
4、選聘物業(yè)服務企業(yè)
(1)現(xiàn)售的:現(xiàn)售前30天完成
(2)預售的:取得《商品房預售許可證》之前完成
(3)非出售的:交付前90日完成
(二)前期準備
(三)啟動
1、物業(yè)的接管驗收標志物業(yè)管理的'全面啟動。
三、物業(yè)管理實施原則
1、業(yè)主自我約束
2、自我管理
3、物業(yè)服務企業(yè)的專業(yè)化管理
四、物業(yè)服務企業(yè)
1、資質(zhì)等級分一、二、三級。
國務院建設主管部門負責一級;
省級建設主管部門負責二級;
直轄市房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級;
市級房地產(chǎn)主管部門負責三級。
五、業(yè)主大會考點:
1、籌集使用維修資金及新建重建設施必須經(jīng)專有部分占總建筑面積的2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;
*兩個易錯點:(1)專有部分占得比例,判斷題通常會省略“專用部分”概念。
(2)“且”字,同時具備的兩個條件
2、其他事項比例為1/2。
六、業(yè)主委員會
1、5-11名單數(shù)業(yè)主
2、業(yè)主委員會成立30日內(nèi),報房產(chǎn)部門備案。
七、物業(yè)收費原則:
1、合理
2、公開
3、費用與服務水平相適應
八、物業(yè)管理服務等級標準
1、中國物業(yè)管理協(xié)會制定《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準》,物業(yè)費用實行市場調(diào)節(jié)價的高檔小區(qū)不適用此標準。
2、等級共分為三級
九、住宅專項維修基金
1、市縣人民政府建設或房地產(chǎn)主管部門確定、公布及時調(diào)整,為造價的5%-8%。
2、出售公有住房的,
個人:房改房成本價的2%;
單位:多層不低于售房款的20%,高層不低于售房款的30%。
3、分戶賬面上已使用超過70%,應及時續(xù)交。